启东托管收房收益测算

生效范围：启东片区全部托管房源。切换小区即带出该行的三类基准价格、基准出租率、参考面积、物业费与距景区，销售可逐项覆盖。新增小区：在页面脚本的 COMMUNITIES 对象追加一条配置即可，计算逻辑无需改动。

生效范围：每一套房源独立配置，随房源档案存续，签约时逐项与业主勾选确认。设施附加收入不参与业主分成，作为路客运营增值收益；关闭开关即该项收入归零，并从房源详情页与图片中移除该设施标注。

生效范围：每套房源在 PMS 中设置三个独立价格字段，按日期自动匹配执行。三类价格必须满足 平时 ≤ 周末 ≤ 节假日，否则触发倒挂告警。加权平均日价 =（节假日价×15 + 周末价×104 + 平时价×246）÷ 365。

过夜成本档位：一居室 30 元/晚、二居室 40 元/晚、三居及以上 60 元/晚（水电燃气合计），随居室数量自动带出，签约时锁定。
收益排序参考：同小区同价格策略下，三居及以上收益最高、两居其次、一居相对较低；有景色房源（海景、临水湖景）收益高于内园。
生效范围：方案在托管合同签署时由业主二选一，合同期内不得中途切换；如需切换须双方书面确认并自次月起生效。分成基数 = 房费收入（不含设施附加收入、不含押金及一次性费用）。

1. 月出租晚数 = 30 × 年出租率
2. 加权平均日价 =（节假日价×节假日天数 + 周末价×周末天数 + 平时价×平时天数）÷ 365
3. 月房费收入 = 加权平均日价 × 月出租晚数
4. 分类月房费 = 各类价格 × 该类年天数 × 出租率 ÷ 12（平日 / 周末 / 节假日）
5. 月设施附加 = 月出租晚数 ×（麻将机单价×40% + 玩具单价×25% + 投影单价×30%），仅计已开启项
6. 业主月分成 = 月房费收入 × 分成比例（方案A 60% / 方案B 50%）
7. 业主承担 =（方案A）过夜成本 × 月出租晚数 ＋ 物业费 ／（方案B）物业费 ＋ 宽带费
8. 业主月净收益 = 业主月分成 − 业主承担；年度 = 月净 × 12
9. 路客留存 = 月房费收入 ×（1 − 分成比例）＋ 月设施附加
10. 路客成本 =（保洁 ＋ 耗材 ＋ 维修费率×月房费）× 月出租晚数 ＋ 管家 ＋ 保险÷12 ＋（方案A）宽带 ／（方案B）过夜成本×月出租晚数
11. 路客月净收益 = 路客留存 − 路客成本
12. 保本平衡分成 = 1 −（路客成本 − 月设施附加）÷ 月房费收入，即路客净收益为零时业主可拿的最高比例
13. 路客保本出租率 = 路客固定月成本 ÷（路客留存系数 ＋ 设施附加系数 − 单晚变动成本系数）
14. 业主软装回本周期 = 业主前期软装投入 ÷ 业主月净收益

1. 任一必填项留空时自动套用小区基准值，并在结果区「未填项默认值提示」列出该项与取值，销售可随时覆盖。
2. 出租率超界（<5% 或 >95%）自动修正至边界值并提示；价格倒挂（平时 > 周末，或周末 > 节假日）触发告警。
3. 居室数量切换时过夜成本自动带为 30 / 40 / 60 元/晚；手动修改后不再被覆盖，视为签约锁定值。
4. 小区切换时重置为该小区基准三类价格与基准出租率，其余手动输入项保留。
5. 方案切换不改变价格与出租率假设，仅切换分成比例与成本承担方，可直接横向对比。